Минский лайфхак: как купить квартиру на вторичном рынке и не ошибиться

2014-06-22
Тема  
 
26

Минский лайфхак: как купить квартиру на вторичном рынке и не ошибиться

Под крышей дома
Чем «бэушная» квартира может быть лучше «долевки» или новостройки с готовым ремонтом и на что следует обращать внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке.
0
0
0

Чем «бэушная» квартира может быть лучше «долевки» или новостройки с готовым ремонтом и на что следует обращать внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Если не брать в расчет варианты наследства от бабушки на проспекте Независимости, то обзавестись жильем в Минске можно тремя способами: либо построить квартиру в доле, либо купить новую квартиру, готовую «под ключ», либо купить ее на вторичном рынке. И в первом, и во втором, а уж тем более в третьем случае можно столкнуться с проблемами – хотя наши герои считают, что со вторичным рынком в Минске проще, чем с новостройками.

 Во-первых, когда ты покупаешь квартиру на вторичном рынке, то видишь, что получишь, а не красивые рендеры на сайте застройщика, который еще может пять раз изменить проект или сроки сдачи,  говорит один из героев Слава Во-вторых, даже если не будет проблем в процессе строительства, стены новостройки, как правило, дают усадку, и нежелательно в это время делать ремонт, а жить в окружении бетонных стен, естественно, не вариант. В-третьих, даже если ты сам въедешь раньше, все соседи будут делать ремонт. Ну и еще один немаловажный аспект: ты не знаешь, с кем будешь жить. Ходят байки, что в одном номинально «илитном» доме сейчас в части квартир фактически общага строителей.


КАК ИСКАТЬ

Бесконечные объявления около подъезда «куплю квартиру в вашем доме» работают лишь отчасти. Квартиру именно тут найти будет сложно, но такие объявы неплохо работают как сарафанное радио. Например, человек увидел объявление, рассказал знакомым, у которых друзья как раз собираются продать квартиру, – вуаля: покупатель посмотрел, купил или не купил. 

Слава нашел квартиру легко: увидел объявление на realt.by, посмотрел квартиру и понял, что это именно то, что нужно. Хотя, признается, для успокоения посмотрел еще несколько вариантов. У второго героя, Николая, все было немного сложнее. 

 Мне предлагали много различных вариантов, но всегда что-то не устраивало: расположение дома, этаж, сам дом, планировка квартиры. Пятиэтажки я вообще не рассматривал. Сейчас их никто не строит, и, следовательно, все, что там может быть,  старое и, скорее всего, требует ремонта.


НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ

В поисках и покупке жилья помогают агентства, которые берут все вопросы сделки на себя. За их услуги, правда, придется заплатить (105 базовых величин на сегодняшний день), но при этом вам делать ничего не придется, разве что смотреть предложенные варианты. Пару лет назад Николай заплатил своему агенту около 500 $:

 Получилось так, что квартиру я купил через агентство. Там все запутано было, вроде как не агентство, а частное лицо, но в итоге я заплатил 500 $ за услуги риелтора.

Юридическую часть проверок квартир на отсутствие спорных вопросов с наследством для троюродных внуков хозяйки или внебрачных детей бывшего мужа также берет на себя агентство.

 В результате этой проверки, правда, не остается никаких документов, подтверждений о том, что эта квартира проверена, рассказывает Слава. Хотя во всех уважающих себя агентствах недвижимости вам однозначно скажут: весь пакет документов после проверки отдадут новому хозяину. Но если с юридической частью все более-менее понятно, то про скрытые дефекты жилья нужно помнить всегда.  Мои родители 15 лет назад, сменив квартиру, столкнулись с очень неприятным дефектом. В достаточно новом кирпичном доме из-за сложноустранимых дефектов строительства примерно каждые полгода прорывает канализацию, и все содержимое вытекает прямо возле подъезда,  продолжает рассказывать Слава. 

Чтобы застраховаться от таких форс-мажоров, Слава рекомендует подключать все контакты, которые могут рассказать о состоянии дома или квартиры. Например, обратиться в ЖЭС и попросить сводку об интересующем доме, насколько он проблемный. 

 Есть интересный сайт,  который собирает статистику об адресах совершенных противоправных действий, и на нем можно посмотреть сводку преступлений по любому дому в Минске. В США, к примеру, на сайтах агентств предложения недвижимости практически всегда сопровождаются рейтингом криминальности по данному району.

Ради интереса звоним в один из ЖЭСов Минска и просим сводку о состоянии дома. 5 минут слушаем, что ЖЭС такую информацию не предоставляет и вообще зачем мы сюда позвонили. Но если в ЖЭСе вам так же вежливо отказали, как и нам, то узнать о проблемности дома можно от его жильцов. Бабушки под подъездом, знакомые, которые живут через два подъезда, или просто ваши будущее соседи, идущие с работы, могут очень много рассказать о своем доме.

 Можно походить по соседям. Мне повезло, знакомые дали номер женщины, которая на тот момент уже жила в моем подъезде, я ей позвонил и расспросил про дом,  делится лайфхаком Слава.

Состояние подъезда тоже немаловажный фактор, на который следует обращать внимание. Бухают ли там три мужика сутками напролет, по очереди уходя спать, разрисовывают ли стены своими никнеймами четырнадцатилетние рэперы, нет ли в соседях бабушки, которая в майский денек может вылить из окна ведро с помоями. На лифт, если есть, тоже нужно глянуть.

Капитальный ремонт должен проводиться каждые тридцать лет (а ЖЭС должен давать сводки о доме). Ремонт зачастую откладывают: либо нет средств, либо дом еще не нуждается в ремонте. На время проведения капремонта тоже следует обращать внимание, потому что все ваше дизайнерское воплощение идеального места для жилья может испоганить бригада строителей, которая через год будет полностью обновлять дом.

Если еще со времен университета у вас остались друзья-инженеры, их тоже нужно подключить. А вдруг там плесень периодически появляется.

 Бутылка коньяка или конфеты на этапе осмотра квартиры могут очень сильно сэкономить время, нервы и деньги после того, как вы оформите сделку,  продолжает делиться опытом Слава.  Очень сильно испортить впечатление от покупки смогут и градостроительные планы, которые неплохо было бы знать. Перед покупкой мне попадались интересные варианты: квартира в доме над рестораном «Мирский замок» с «отличным видом на Немигу» (который скоро будет наглухо закрыт новым отелем) либо квартиры в домах, возле которых буквально в ближайший год начнут строить третью линию метро. Про Осмоловку, например, уже все знают, хотя надежда еще есть.

ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ

Если вас устраивает юридическая сторона вопроса, вы согласны со всеми косяками вашей будущей квартиры, то агентства подготовят и принесут вам все бумаги и даже ручку дадут, чтоб вы только подписали, – за 105 базовых величин-то!

В процессе проверки квартиры хороший риелтор должен замечать возможные проблемы по юридической части (потенциальные наследники, нарушенные права предыдущих собственников и т.п.). И чем агентство серьезнее, тем проще ему воздержаться от оформления потенциально проблемной сделки,  рассказывает Слава.


 Фото: tumblr.com, behance.com.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
2014-06-22
Тема  
 
26
0
0
0
КОММЕНТАРИИ
ava
Достаточно странная статья.
1. относительно пункта про новые дома: проблема со стенами спокойно решается обоями. в любом случае если вы вселись в квартиру, то пока вам будут тягать мебель и коробки (а это может растянуться, т.к. не у всех есть возможность купить всё и сразу и в новую квартиру хочется новые вещи), то стены могут поцарапать и не раз. так что стоит задуматься о том, что через год, полтора есть смысл, в любом случае, немного освежить их вид.
относительно сверления соседей: никто не застрахован от соседа с перфоратором, новый это дом или старый. или от стучащей по батареям бабке, который не понравились вы в качестве новых соседей. надо уметь это просто не замечать.
надо осознавать, что есть долевое строительство и уже готовые новые дома, ожидающие своих хозяев. в долевом строительстве частенько бывают задержки. и в любом случае очень внимательно читайте контракт, задавайте вопросы застройщику.
2. когда идёте смотреть квартиру, то не ленитесь взять с собой конструктора или архитектора, который не заинтересован в том, чтобы вы купили эту квартиру.
3. в старых домах, даже после кап ремонта, надо что-то основательно заменять: окна, проводку, выравнивать пол, стены - в ЖЭСе деньги на капитальный ремонт для конкретного дома не хранятся на отдельно счёте, они моментально тратятся на устанение неполадок на территории, за которую ЖЭС отвечает. так что к моменту кап ремонта необходимой суммы может и не быть, поэтому только часть запланированного заменяют (для видимости).
3. не всё в наше время решается бутылкой коньяка или коробкой конфет. наймите специалиста и заключите с ним контракт, внимательно прочитайте документ и убедитесь, что в случае ахтунга, вы сможете оторвать голову виноватому (бутылка не имеет никакой юридической силы).

ну и в конце концов: кто такие слава и николай, существует ли они и может стоило сразу брать интервью у специалистов?
ОТВЕТИТЬ
ava
может вы в курсе: если я сейчас сделаю ремонт и заменю всю проводку. и вдруг у моего жэса бочки с деньгами и они будут делать весь ремонт - они снова будут мне ее переделывать? или оставят меня в покое
ОТВЕТИТЬ
Слава 23-06-2014, 12:24
+12 14 2
Про обои: в санузле/кухне лично для меня не вариант.

Относительно сверления соседей: никто не застрахован от соседа с перфоратором, новый это дом или старый. Вероятность иметь хотя бы одного соседа с перфоратором в случае старого дома — скажем так ниже 40%, в случае нового дома сами посчитаете?

> 3. в старых домах, даже после кап ремонта, надо что-то основательно заменять
А в новых то есть и проводка вас устраивает, и плоскость стен, и самые дешевые окна из ПВХ? Серьезный ремонт и в б/у квартире и в новой стоит совершенно одного порядка денег.

> наймите специалиста и заключите с ним контракт
Я бы с удовольствием. Приведёте примеры агентств, которые проводят такие экспертизы?

Насчет коньяка я имел в виду способ пообщаться с трудящимися ЖЭС-а. Я и читатели будут вам очень благодарны, если подскажете другой способ разговорить главного инженера жэса такого-то.

P.S. Я — Слава.
ОТВЕТИТЬ
Анастасия 23-06-2014, 16:44
+8 8 0
Кстати, про 105 базовых за услуги агентства.
105 базовых это не единовременная выплата, это сумма всех услуг агентства, в которые они на голубом глазу включают такие услуги как подбор вариантов квартиры и прочее.
Если вы квартиру нашли на реалте сами и просто с агентом ее посмотрели, это не подбор вариантов. Фактически если вычеркнуть многие пункты из того перечня услуг, которые агентство перечисляет, что оно вам якобы оказывало, то вполне можно сократить 105 базовых до 65ти
ОТВЕТИТЬ
>2. когда идёте смотреть квартиру, то не ленитесь взять с собой конструктора или архитектора, который не заинтересован в том, чтобы вы купили эту квартиру.
И чем тут проектанты помогут? Нужен эксплуатационщик, желательно постарше.
ОТВЕТИТЬ
ava
практически любой специалист в сфере ремонта или строительства (жилых домов) постарше и с опытом знает где и что искать относительно минусов вторичного жилья.
ОТВЕТИТЬ
Слава 25-06-2014, 11:35
-1 0 1
Вы уже второй раз как будто специально секретик при себе оставляете. Лайфхак при покупке квартиры состоит в том, чтобы вам писать?
ОТВЕТИТЬ
ava
гуглите архитектурно-строительные или дизайнерские конторы в минске, звоните туда, описываете род услуг и они отвечают вам: занимаются они таким или нет. в некоторых случаях могут дать контакты специалистов или учреждений, которые вам помогут с вашим вопросом. лично в моём случае абсолютно случайно оказалось, что один из знакомых журналистов ежемесячно пишет обзоры на тему недвижимости в минске. но мы искали квартиру в новостройке, потому что сменили 4 съёмные за 3 года и осознавали, размеры трагедии ремонта б\у квартиры до того состояния, которое нас устроит. новая вышла дешевле.
ОТВЕТИТЬ
Этот комментарий был скрыт, так как не соответствует правилам комментирования.
ОТВЕТИТЬ
ava
ну или другой вариант. вы представляете, что по планировке вы хотите, находите дома в которых такая планировка и дальше ищите квартиры в них. мне нравились две планировки, у меня было два дома, каждый день я проверяла наличие новых объявлений. и нашла :)
в сентябре тоже пыталась купить. тогда и агент и я искали все - ездили, смотрели, это был ужас.. круговорот квартир, хозяев.. ууух
кстати для оформления квартиры если и покупатель и продавец не обращались в агенство, есть государственная контора, которая всю сделку оформляет чуть более чем за миллион.
если вы нашли сами, а продавец продаёт через агенство, то вы можете просить скидку (т.к. агенство не оказывало вам весь спектр услуг - они вычеркнут эти пункты из договора). а в скором времени можно будет еще сэкономить - как только минюст разработает очень дробный перечень работ по договору.
ОТВЕТИТЬ
Хорошо что целевая аудитория для этой статьи тут не сидит. Тусуюсь в профильных форумах. Агентство АБсолютно ни за что не несет ответственность, даже юридически. Это супербизнес. Думайте своей головой и сами делайте все документы, это не так сложно как малюют.
ОТВЕТИТЬ
ava
ага, честно говоря я ржала до слез: когда они ответили на вопрос словами: "мы с вашей стороны если что в суд пойдем".
ну хоть комплект документов сделали))
ОТВЕТИТЬ
Анастасия 23-06-2014, 16:47
-2 0 2
Я от своих добилась бумажки на официальном бланке с печатью и подписями, что агентство проверило всех проживавших и тыды и что вопросов по квартире не обнаружено. Хоть что-то вместо слов.
ОТВЕТИТЬ
Неужели в каких-то подъездах еще сохранилась метлахская плитка! невероятно красиво.

В доме на ленина 6, где мы планировали приобрести квартиру, когда я спросила соседей про дом и квартиру мне просто пригрозили милицией. Хотя я была очень вежлива. Зато в жэсе мы получили полную информадию не только о состоянии стен дома, но и о некоторых проблемных жильцах.

очень важная инфомация когда был капремонт. Ecли он планируется ближайшие 5 лет, то делать ремонт в такой квартре бессмысленно.
ОТВЕТИТЬ
жилец 23-06-2014, 12:06
-2 0 2
А как узнавать у ЖЭСа насчет жильцов и дома?
ОТВЕТИТЬ
жилец
про перекрытия и износ дома мы узнавали у инженера. Просто пришли в приемное время, сказали что купить хотим купить квартиру и хотим знать состояние. Про "соц элементов" спрашивали одну из работниц, которая проработала в этом жэсе всю жизнь.
ОТВЕТИТЬ
Анастасия 23-06-2014, 16:49
+2 3 1
Еще вариант про соц элементы узнать у участкового. Мой ко мне приходил, когда я вселилась, познакомился и все про всех сразу рассказал сам
ОТВЕТИТЬ
Л.Фрай 23-06-2014, 13:31
+7 7 0
Мне очень понравились фото...Ситидог, где вы такую квартиру отхапали? Иль картинки с интернетов?
ОТВЕТИТЬ
Там же в конце "Фото: tumblr.com, behance.com". А вообще это Куба.
ОТВЕТИТЬ
Информация про капремонт не очень полезна в нашем родном государстве. Въехали в 2008. Капремонт, сказал ЖЭС, будет в 2010, потом - в 2015, сейчас опять сдвинули - в 2018. 10 лет без ремонта жить? Нет, не согласен.
ОТВЕТИТЬ
Наталья 23-06-2014, 18:19
+10 10 0
рекомендую online.rinet.by, а не реалт для поиска и мониторинга ситуации на рынке. благодаря этому сайту мы и нашли свою.
про агентов и агентства хорошего сказать ничего не могу: не помогли, непрофессиональны, в бизнесе масса случайных людей. пресекайте на корню попытку втиснуть в договор по услугам "подборы-поиски вариантов", если вы сами нашли квартиру и звонили в агентсво. и всегда помните, что агенты никакой ответственности за проблемы с квартирой не несут, а только трындят о ней, как и о том, что все проверили и все справки навели. технически они не могут этого сделать, т к им никто из органов не обязан давать какие-то справки-сведения. и в реальности агентства этого не делают, а только имитируют деятельность.
по вторичке торг всегда уместен. 10% сторговать это обязанность покупателя, имхо. а больше - его успех. не всегда вторичка это убитые, неремонтированные. часто в цену включают свой супер-пупер-еурарамонт. таким мы предлагали его забрать с собой по выезду, т к нам он все равно ненужен и платить за него мы ненамерены, голые стены нас вполне устроят.
у меня сложилось мнение, что на вторичке хороши для покупки квартиры в домах, построенных в 80е. что кирпич, что панель. дома не слишком старые, добротно построенные, со сложившимся контингентом (алкашня в этих домах вот-вот повыведется методом естественной убыли, ибо стареет и мрет), без косяков, свойственных новостроям, а капремонты в них еще нескоро потревожат жильцов.
ОТВЕТИТЬ
Rinet — классный ресурс, особенно по локальному поиску или по типу дома. Но вариантов там меньше, чем на Realt.by и нередко в выдаче далеко не вся инфа (по сравнению с сайтом агентства), либо устаревший прайс. Поэтому все-таки надо смотреть везде :)

Насчет 80-х соглашусь с осторожностью: в конце 80-х ввиду разгарающегося трэша качество сильно упало (строилось "из того, что было"), конкретный пример с дефектами я приводил в интервью (1988). Я за кирпичные брежневки после капремонта :)

Насчет сторговать 10% — это кнчн хорошо. Действительно, многие неторопящиеся продавцы ставят завышенный прайс (встречал квартиру, выставленную за 75 тыс., затем продаюущуюся за 69.000, а через месяц звонили и предлагали назвать мою "цифру", — я уже на тот момент делал ремонт у себя). Но бывают и действительно хорошо оцененные на быструю продажу варианты, и если капризничать насчет цены, можно упустить вариант.

Про безответственность агентов соглашусь, но в моем случае мне назвали всех предыдущих владельцев с основаниями передачи права собственности, поэтому утверждать, что это было имитацией не могу.
ОТВЕТИТЬ
Планирую покупать 23-06-2014, 18:37
+1 1 0
Интересно бы еще услышать мнение в каком районе брать квартиру.
Сам очень долго жил в районе Коласа-Сурганова, в принципе все нравится, но отсутствуют нормальные супермаркеты (есть рига, но она грязная и дорогая). Полгода протусил на ул. Лукьяновича(Зеленый Луг), всё гуд, много зелени, но метро далековато. Также жил мотал срок(год) на Одинцова(запад, сухарево) - одни минусы: кругом панельки, машины стоят впритык, удаленность от центра, не порекомендовал бы. Из плюсов - новые дома.
Также интересно услышать мнение насчет "факторов"
Как по мне, лучше взять поближе к метро, чтобы была зелень, магаз нормальный и школа(потому что в эти места придется чаще всего ездить) не первый не последний этаж, и не пятиэтажка.
ОТВЕТИТЬ
ava
ваш идеальный дом - берута 6\1, ну или вокруг. сад и школа прямо под боком, метро 3 минуты. с видом на кладбище, недалеко современник и парк около него. корона\соседи\мартин рядом. за домом две платных полупустых стоянки.
алкоголики присутствуют, но мне жить не мешают :)

до этого жила на западе (якубовского): ну за домом школа, перед домом сад, таллин, родная сторона, рынок и метро. недалеко медвежино - все гуд
ОТВЕТИТЬ
У меня такой вопрос: как вы определяете, что сантехника ок или ее нужно обязательно заменять? И сколько может стоить ее замена?
И, если кто-то в курсе, во сколько может обойтись ремонт проводки?
Заранее большое спасибо!
ОТВЕТИТЬ
Если дому 15+ лет, то менять плитку, оставив ржавые трубы — оставить бомбу замедленного действия: когда рванёт, придется и плитку перекладывать, и за потоп отвечать. Порядка $600-1200 (работа + материалы) в зависимости от количества точек и аппетитов исполнителей.
По поводу электропроводки: если дом старый, то её не ремонтируют, а меняют полностью. Вместе с автоматикой щитка — от $800 (работа + материалы) для 1-к-квартиры и более. Это без стоимости самих розеток/выключателей.
ОТВЕТИТЬ
Спасибо большое за консультацию! Могу позволить себе покупку квартиры как раз только в старом доме, потому и такие вопросы-опасения.
ОТВЕТИТЬ
ЗАЛОГИНЬТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦСЕТИ
VKONTAKTE
Или комментируйте с помощью капчи
НОВОЕ НА CITYDOG.BY